Wat is mogelijk voor AOW'ers die willen oversluiten?
Veel AOW’ers hebben al jaren geleden hun huis gekocht en toen voor een lange rentevaste periode gekozen. Nu ze allebei AOW ontvangen, is hun financiële situatie veranderd. Een goed moment om de lening weer eens te bekijken en te onderzoeken of het oversluite van de lening kan leiden tot lagere maandlasten. Maar oversluiten kan hun meer voordelen opleveren dan alleen lagere maandlasten.
Wie met AOW gaat, krijgt te maken met een daling van het inkomen, meestal is dit nog maar 70% van hun laatst verdiende loon. Een verlaging van de maandlasten is dan meer dan welkom. Voor AOW’ers met een lening met een hoge rente kan het interessant zijn om hun lening over te sluiten naar een lening tegen de huidige rente, die nog steeds laag is. Maar AOW’ers die hun huis al jaren geleden hebben gekocht en waarvan de einddatum van hun lening steeds dichterbij komt, kunnen ook tegen minder leuke zaken aanlopen:
Is er sprake van een annuïteiten- of lineaire hypotheek, die op de einddatum helemaal is terugbetaald? Dat is natuurlijk fijn: een afbetaald huis, geen lening en dus geen hypotheeklasten meer. Een nadeel is wel dat er wel veel geld in de stenen zit. Hoe krijg je dat er weer uit, als je dat wilt, zonder je huis te verkopen?
Als de hypotheek helemaal of gedeeltelijk aflossingsvrij is, dan is de lening op de einddatum niet of niet helemaal terugbetaald. Ook bij een leven-, hybride- of beleggingshypotheek is er jarenlang premie of inleg betaald voor een verzekering of beleggingsrekening, maar kan het zijn dat deze onvoldoende oplevert, om de lening op de einddatum helemaal te kunnen terugbetalen. In al deze gevallen blijft er op de einddatum nog een restschuld over.
Dan is het fijn om die lening op de einddatum te kunnen verlengen bijvoorbeeld voor een nieuwe periode van 30 jaar. De bank of verzekeraar gaat die lening dan beoordelen als een nieuwe lening. Daarbij kijkt de bank of de hypotheek te betalen is met het huidige inkomen. Omdat het AOW- en pensioen inkomen meestal een stuk lager is dan het oude loon, bestaat de kans dat de het inkomen te laag is om de nieuwe lening opnieuw te verstrekken.
Om de betaalbaarheid van een nieuwe lening te beoordelen, kijkt de bank of verzekeraar dus naar het inkomen. Maar daarnaast zijn de regels om de betaalbaarheid te berekenen strenger geworden. Zo is de bank of verzekeraar verplicht om de betaalbaarheid uit te rekenen aan de hand van de maandlasten die horen bij een annuitaïre lening. Dat is een lening waarbij elke maand naast de rente ook een stukje van de lening wordt terugbetaald. Deze maandlasten zijn hoger dan van een aflossingsvrije hypotheek, waarbij elke maand alleen maar rente wordt betaald. Zo kan het dat een lening volgens deze berekeningen te duur is om met het pensioeninkomen te betalen. Ook als de klant kiest voor een aflossingsvrije lening, waarvan de maandlasten in werkelijkheid veel lager zijn.
Wat is er mogelijk is voor AOW’ers met een vaak lager AOW- en pensioeninkomen, als ze nog een lening hebben? Of als zij een nieuwe of hogere lening willen om hun overwaarde te verzilveren zonder te verhuizen? Bij a.s.r. zijn er verschillende mogelijkheden.
Speciaal voor AOW’ers heeft a.s.r. de Levensrente hypotheek. Om de betaalbaarheid van deze lening te toetsen, rekent a.s.r. bij de Levensrente standaard met de werkelijke maandlasten. Hierdoor kan meer geleend worden, ook met alleen AOW of een klein pensioen. De Levensrente hypotheek is een aflossingsvrije lening tot maximaal 50% van de marktwaarde van de woning met een levenslange vaste lage rente en zonder einddatum. Dus geen zorgen meer over een toekomstige rentewijziging of de einddatum van de lening. De huidige lening oversluiten naar de Levensrente hypotheek kan natuurlijk vanwege de vaste lage rente. Het is ook mogelijk om meteen de overwaarde te verzilveren door een hogere lening te nemen, maar dat hoeft niet. Een voordeel van de Levensrente hypotheek is dat de rente niet wordt bijgeschreven bij de schuld, maar gewoon elke maand betaald wordt.
Ontvangen de aanvragers nog niet allebei AOW, maar hebben ze wel voldoende aan een lening die lager is dan 80% van de marktwaarde van hun woning? Dan is de DigiThuis hypotheek van a.s.r. een interessante optie. Dit is een lening met een lage rente en zonder papieren rompslomp. De aanvragers delen hun gegevens met ons met een app. Deze app haalt veilig gegevens op bij verschillende bronnen van de overheid, bijvoorbeeld bij uwv.nl, MijnPensioenoverzicht.nl en MijnOverheid.nl. Dus de aanvragers hoeven zelf geen stukken te verzamelen. En voor de recente waarde van de woning gebruiken we de modeltaxaties van Calcasa, dus daarmee worden veelal de taxatiekosten bespaard. En ook de DigiThuis hypotheek kent geen einddatum als wordt gekozen voor aflossingsvrij.
Voor leningen tot 100% marktwaarden heeft a.s.r. de WelThuis hypotheek. Voor senioren die binnen 10 jaar de AOW-leeftijd bereiken, wordt de betaalbaarheid van de lening vanaf de AOW-leeftijd getoetst aan de hand van de werkelijke lasten. Dit geldt alleen voor zuivere oversluitingen zonder NHG. Bij een zuivere oversluiting naar de WelThuis hypotheek hanteert a.s.r. een vereenvoudigd aanvraagproces.
Wanneer is er sprake van een zuivere oversluiting?
- Als de nieuwe lening niet hoger is dan de huidige lening plus de kosten om over te sluiten.
- Als de einddatum van de huidige lening hetzelfde blijft voor de nieuwe lening. Alleen de kosten om over te sluiten mogen wel in 30 jaar worden terugbetaald.
Bij een zuivere oversluiting naar de WelThuis hypotheek vraagt a.s.r. slechts 4 stukken op om de oversluiting te beoordelen. De meeste stukken hebben de aanvragers zelf al in huis:
- een totaaloverzicht van mijnpensioenoverzicht.nl
- de opgave met het saldo van de huidige lening
- een legitimatiebewijs en
- een recente desktoptaxatie (tot 90% van de marktwaarde) of een recent taxatierapport (boven 90% van de marktwaarde)
